Affitti brevi: il governo mette nel mirino i piccoli proprietari, ecco come evitare l’ennesima tagliola fiscale

Ci risiamo: il governo italiano, campione mondiale di tassazione e burocrazia, ha deciso di complicare la vita a chi affitta immobili per periodi brevi.

Con la nuova Legge di Bilancio, dal 2026 la musica cambia: niente più cedolare secca su quattro immobili, ma solo su due. Dal terzo in poi, il piccolo risparmiatore diventa improvvisamente un imprenditore turistico, con tanto di partita IVA obbligatoria.
Ecco la sostanza: se fino a ieri potevi gestire fino a quattro affitti brevi con la cedolare secca (21% sul primo, 26% sugli altri), adesso dal terzo immobile scatta la presunzione di attività imprenditoriale. Tradotto: più tasse, più burocrazia, più costi e l’ennesimo schiaffo a chi cerca semplicemente di arrotondare.

Ma veniamo ai dettagli tecnici, quelli che interessano davvero chi è del mestiere o chi vuole capirci qualcosa. Fiscalmente, dal 2026 se hai tre appartamenti o più destinati a locazioni brevi, dovrai non solo pagare l’IRPEF ordinaria su quei redditi, ma anche versare i contributi previdenziali e affrontare tutti gli adempimenti di una vera e propria attività d’impresa. Non stiamo parlando solo di un aggravio fiscale, ma di una complessità gestionale che trasforma il piccolo risparmiatore in un piccolo amministratore delegato di se stesso.

E allora cosa fare per non rimanere stritolati?

Ci sono vie legali, certo, ma sono piene di insidie. La prima soluzione è banale e penalizzante: limitare gli affitti brevi a due immobili e trasformare gli altri in affitti a lungo termine. Facile a dirsi, ma significa guadagni ridotti e meno flessibilità.

La seconda via è distribuire gli immobili tra i familiari, intestando a coniuge o figli un paio di appartamenti ciascuno per restare entro i limiti. Attenzione però: così si entra in un ginepraio di questioni familiari e notarili, e basta poco per trasformare un risparmio fiscale in un incubo legale in caso di litigi o successioni.
E poi ci sono le scorciatoie più rischiose: comodati d’uso gratuito, sublocazioni a terzi, insomma piccoli escamotage che l’Agenzia delle Entrate potrebbe leggere come tentativi di elusione. E qui arrivano le sanzioni, le contestazioni e il rischio di finire in un labirinto fiscale ancora peggiore.
In sostanza, siamo davanti all’ennesima prova che il governo ha scelto la strada più facile: colpire chi ha meno potere contrattuale, chi non ha grandi capitali, chi non può difendersi con eserciti di commercialisti. Un altro giro di vite che non farà altro che spingere i piccoli proprietari in un angolo, rendendo il mercato più opaco e meno accessibile. E intanto, l’Italia resta la patria delle tasse, dove la creatività normativa sembra non conoscere fine.