La grande illusione degli affitti brevi: il boom è finito e ora molti proprietari tornano indietro

Per anni ci hanno raccontato che B&B, affittacamere e case vacanze erano l’oro del turismo italiano: rendimenti facili, guadagni alti, appartamenti trasformati in mini-hotel. Oggi però qualcosa si sta incrinando e i numeri iniziano a raccontare una storia diversa: non solo la crescita delle strutture extra-alberghiere rallenta, ma in molte città si comincia a parlare apertamente di retromarcia, chiusure e ritorno agli affitti residenziali.

L’Italia resta un gigante del turismo, con oltre 185 milioni di arrivi nel 2025, e il settore extra-alberghiero continua a muovere milioni di presenze, oltre 80,6 milioni di arrivi nelle strutture non alberghiere (+13% in un anno). Ma il dato chiave è un altro: il mercato si è saturato.

Oggi si stimano tra 340mila e 360mila annunci attivi di affitti brevi in Italia , con una concentrazione enorme nelle grandi città turistiche. A Roma, ad esempio, si contano oltre 26-28 mila alloggi attivi, mentre Milano supera 17 mila unità. Tradotto: sempre più offerta, ma non necessariamente più guadagni.

Ed è proprio qui che nasce il primo problema. I rendimenti non sono quelli promessi: a Roma il fatturato medio annuo di un alloggio breve si aggira intorno ai 33-38 mila euro, con tassi di occupazione molto variabili e perfino un calo dei ricavi del 5% su base annua. In altre parole, chi pensava di guadagnare cifre elevate con facilità si trova spesso davanti a costi di gestione, tasse, burocrazia, manutenzione e concorrenza sempre più feroce.

Ritorno agli affitti tradizionali

E così, mentre i flussi turistici crescono, cresce anche il numero dei proprietari che tornano agli affitti tradizionali, meno rischiosi e più stabili. È il paradosso del mercato: dopo anni di conversione massiccia di appartamenti in alloggi turistici, ora inizia il movimento inverso, spinto da rendimenti inferiori alle aspettative, normative più severe e saturazione dell’offerta.

Nel frattempo, le città turistiche continuano a vivere una doppia distorsione. Nei grandi eventi, dal Giubileo alle Olimpiadi Milano-Cortina, molti proprietari preferiscono lasciare vuoti gli immobili per mesi o rifiutare affitti a lavoratori stagionali, insegnanti o studenti, aspettando il turista disposto a pagare il doppio o il triplo. A Milano, ad esempio, in vista dei Giochi, i prezzi di alcune locazioni brevi risultano già oltre il 100% più alti rispetto ai livelli normali. Il risultato è un mercato schizofrenico: da una parte carenza di case per chi vive e lavora nelle città, dall’altra immobili fermi in attesa dell’evento “ricco”.

Il punto politico ed economico è evidente: l’Italia è diventata il terzo mercato mondiale per affitti brevi, ma questi rappresentano solo circa l’1,4% del patrimonio abitativo nazionale, anche se concentrati nei centri storici. Questo significa che l’effetto sulle città non dipende tanto dai numeri complessivi quanto dalla concentrazione in poche aree, dove basta una percentuale relativamente piccola di immobili convertiti al turismo per alterare completamente il mercato residenziale.

La domanda vera, oggi, non è se gli affitti brevi continueranno a esistere, continueranno eccome, ma se il modello della crescita infinita sia già arrivato al capolinea.

Dopo anni di corsa all’appartamento turistico, molti proprietari stanno scoprendo che l’affitto tradizionale rende meno nell’immediato, ma garantisce stabilità, meno stress e meno rischi. E se perfino nelle città simbolo del turismo si parla di “retromarcia”, significa che la fase dell’euforia è finita.
Resta un ultimo interrogativo, che riguarda Milano-Cortina e le grandi destinazioni italiane: quando l’evento finirà e i turisti torneranno ai livelli normali, quanti di quegli appartamenti rimasti vuoti per mesi si pentiranno della corsa al guadagno facile? Perché il mercato immobiliare turistico vive di cicli, e la storia insegna che chi punta solo ai picchi rischia spesso di restare con le stanze vuote quando la festa è finita.

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